抵押物是碧桂园未来城的在建工程，1.3794亿元债权起拍只挂2440万元
这是「再次流转48小时观察」系列·第01篇。深圳资产管理有限公司9月10日先发处置公告、9月23日又把同一包委托拍卖：债权合计1.3794亿元、起拍价只挂2,440万元；抵押物是碧桂园未来城A区在建工程，保证人写着碧桂园地产集团——而公告同时把「债务企业的控股股东」排除在买家之外。
「再次流转48小时观察」系列 · 第01篇
债权合计 1.3794 亿元的包，起拍价只有 2,440 万元；抵押物是碧桂园未来城 A 区的在建工程，保证人一栏写着碧桂园地产集团。
但同一份公告又写着：债务企业的控股股东及其控股下属公司，不得购买。也就是说，最了解这个楼盘的那一方，被明确排除在买家之外。这一篇要讲的就是这个包——它 9 月 10 日先发处置公告，9 月 23 日又挂上拍卖台，两则公告的金额逐项吻合。
口径提示：本文债权本金 / 利息 / 代垫费用 / 债权合计 / 起拍价五个口径严格按公告原文分列，不合并、不相加、不互相推算；文中所有比例均为推导值，非公告披露指标；起拍价≠成交价，截至发稿成交结果公告未披露；上游在池内、下游在池外，两源金额虽逐项一致，仍按各自原文引用、不合并；公开工商信息与公告事实分开标注。
一、上游公告把 5 户逐户写清了：谁欠多少、谁担保、押了什么
下游的拍卖公告只点名了 1 户（领衔债务人河源市顺隆房地产开发有限公司）。上游那份处置公告的信息密度高得多——它把 5 户逐户拆开，本金、欠息、垫付费用、保证人、抵押物全部列明。
上游处置公告 · 分户明细（公告原文，单位：万元）
数据来源：智收云收录的债权公告（2026-09-10，深圳资产管理有限公司处置公告）原文表格
做一次内部一致性核验（以下均为本文的逐户相加核对，不是公告披露的聚合指标）：逐户本金余额相加 = 12,522.14 万元，与公告「债权本金约 12,522.14 万元」完全一致；逐户欠息相加 = 1,211.07 万元，与公告利息 完全一致；逐户垫付费用相加 = 60.98 万元，与公告 60.99 万元相差 0.01 万元（四舍五入舍入差）；逐户三项合计相加 = 13,794.19 万元，与公告「债权合计约 13,794.19 万元」一致。也就是说，这份公告的总额与分户明细是自洽的。本文照录原文，不自行把 60.98 改成 60.99。
这 5 户不是「平均分配」的：一户占了七成本金
两户集中度推导值（非公告披露指标）
数据来源：按上游处置公告分户明细表的金额自行相除（推导值，非公告披露指标）
河源市顺隆一家占了包内本金的 71.86%——所以这本质上不是「5 户分散包」，而是「1 户主体 + 4 户陪跑」。买这个包，真正要定价的是那 1 户，其余 4 户合计本金还不到三成。
另一条对定价最要紧的事实来自下游拍卖公告：「本债权均已提起诉讼，部分案件已进入强制执行阶段。」也就是说，这 5 户不是「待发现风险」的资产，而是已经走完或正在走司法程序的资产。
二、起拍价 2,440 万元，换算成三个比例
公告没有给出任何比例。下面三个数字全部是本文用公告披露的两组数字相除得到的推导值，不是公告披露指标，仅用于读者理解这单资产的定价位置。
三个推导值（非公告披露指标）
数据来源：按两则公告披露的金额自行相除（推导值，非公告披露指标）
三条读法：
1. 17.69% 是起拍价口径，不是成交口径。它说明的是底价设在哪，不说明市场愿意付多少。本场拍卖的实际成交结果，截至发稿公告未披露。
2. 起拍价占债权本金 19.49%，与 17.69% 的差别，就是那 1,211.07 万元利息和 60.99 万元费用被摊薄掉的部分——换句话说，这个底价是冲着本金打的，不是冲着本息打的。
3. 保证金要交 976 万元，是起拍价的整整 40%。在债权拍卖里这是偏高的保证金比例，它本身就是一道筛子（详见第六节）。
口径提醒：本号《个贷不良观察》第 02 篇引用过的「个贷不良批量转让平均折扣率跌至 6.3%」，是成交口径、且标的为纯信用个贷；本文的 17.69% 是起拍价口径、标的为有抵押的对公房地产债权。两者既不同口径、也不同资产类型，不可直接比较、更不可互相推算。
另一个同向提醒：「在建工程」抵押不是「已建成房产」抵押——前者的处置要过竣工验收、预售许可、购房人权益等多道关口，变现路径明显更长、更不确定，这也是底价能压到两成以下的原因之一。
三、这条链的时间轴：从 2 月的批量转让协议，到 9 月的拍卖台，中间多了一环
把两则公告里的时间点排开，链条比原来看上去更长——上游那条处置公告，是这次流转里补上的一环。
再次流转时间轴（四环）
数据来源：智收云收录的债权公告（2026-09-10）+《中国商报》2026-09-23 中拍平台债权拍卖公告
三处必须写清的边界：
1、委托人是谁，现在可以确认了
只靠拍卖公告时，只能谨慎写「交割在深圳资产办理，但不能倒推深圳资产是受让方」。加上上游处置公告后，证据链变成三条：
① 处置公告的债权方字段是深圳资产管理有限公司，且该公告由它自己发布；
② 处置公告预留联系电话 0755-26592904，与拍卖公告预留的委托方联系电话号码一致；
③ 拍卖公告写明竞买成功后须与委托代理人一同到深圳资产管理有限公司办理交接手续。
三条合起来，可以认定深圳资产管理有限公司是本包的现权利人（委托方）。
2、「受让方」不等于「买方」
深圳资产在这里是卖方一侧（委托拍卖），不是竞买人；仍未被披露的是它何时、以什么对价从中行广东省分行受让该包——公告未载明，本文不作推测。
3、第③环用了多久、为什么选在 9 月挂拍，公告未说明。
四、碧桂园这一层：保证人写着它，抵押物是它的在建工程，而它不能举牌
上游公告的分户明细里，第 1 户（占包内本金 71.86% 的那一户）这一栏的信息量最大：保证人是碧桂园地产集团有限公司、龙川星系房地产开发有限公司、河源市碧和企业管理有限公司；抵押物是河源市区高塘片区河源大道西边区「碧桂园未来城 A 区在建工程」，外加顺隆 93.17% 的股权质押。
也就是说：这笔债权押的是「碧桂园未来城」这个楼盘的 A 区在建工程，同时押了项目公司 93.17% 的股权，而碧桂园地产集团自己就是保证人。
一处口径提示（必须说清）：以上均为上游处置公告原文。智收云该公告的关联主体字段里，碧桂园一侧显示的 15 笔 / 17.57 亿元属于平台对「碧桂园」这一主体的池内聚合口径，不是本包金额，本文不把它并入本包的任何口径。本包金额只有第一节表里的四个字段。
再叠加一条公开信息：据公开工商信息，广州粤东碧桂园投资有限公司持有河源市顺隆房地产开发有限公司 93.17% 股权——与公告列示的质押比例 93.17% 数值相同；另有公开报道称河源碧桂园未来城的开发商即河源市顺隆房地产开发有限公司。两者相互印证，但本文不作股权结论，以工商最新登记与公告原文为准。
关键的一处反转：公告把「控股股东」排除在买家之外
上游处置公告「对交易对象的要求」一栏写明了不得购买的主体，原文照录其中两条：
（四）债务企业的控股股东、实际控制人及其控股下属公司，担保企业及其控股下属公司，债务企业的其他关联企业；（五）上述主体出资成立的法人机构或特殊目的实体。
把这条与上面两层信息放在一起，就得到一个不那么直觉的结论：顺隆的控股股东（据公开工商信息为碧桂园体系）、以及保证人「碧桂园地产集团」及其下属公司，按公告原文都属于被排除的买家。换句话说——这个包押的是碧桂园未来城的在建工程、担保方也有碧桂园，但碧桂园体系自己不能举牌把它买回去。
这条设计并不特殊，它是地方 AMC 处置公告的标准条款（防止债务人 / 关联方自买自卖、变相消债）。但放在这个包上，它意味着：买家只能来自碧桂园体系之外。
本节两处需区分标注：保证人、抵押物、不得购买主体属公告原文事实；「顺隆 93.17% 股权由碧桂园体系持有」「未来城开发商是顺隆」属公开工商信息 / 公开报道。
五、同一家深圳地方 AMC 的三条处置线：一个包，两个渠道
把两则公告并排看，再加上智收云池内的另一条，深圳资产管理有限公司这 12 天里的动作就摊开了。
一个包两个渠道 × 同主体另一包（三列对照）
数据来源：智收云收录的债权公告（2026-09-10 / 2026-09-22，深圳资产管理有限公司）+《中国商报》2026-09-23 中拍平台债权拍卖公告
三点读法：
1. 同一个包，13 天内挂了两个渠道。9 月 10 日先发处置公告（面向社会征询意向与异议，公告期 7 个工作日），9 月 23 日又委托中拍平台公开拍卖——公告征询不是终点，它是拍卖前的一道程序。
2. 两条通道的形态确实不同。河源这个包走了「处置公告 → 拍卖」双轨；云浮那个包（09-22）只见到处置公告这一环，是否也会上拍卖台，公告未披露。
3. 两条不是同一批次。领衔债务人、属地、金额、户数均不同，本文只做同机构动作对照，不合并金额、不互推回收率。（两包账面总额相加为 36,075.49 万元——这只是本文为读者理解规模做的简单相加，非公告披露的聚合指标，也不构成任何口径合并。）
两处口径差值得单独记一笔：云浮那条池内公告的标题写「18 户」，而公告字段的债务人为 22 户、债务企业 13 家、标的 23 项——四个数字并不相同；上游河源那条同样存在标题「5 户」与「债务企业 8 家」的差别（原因是 8 家里含 3 家保证人）。本文照录全部数字，不作取舍。
深圳资产是谁？
深圳资产管理有限公司成立于 2020 年 4 月，是深圳市投资控股有限公司牵头设立的深圳市第二家地方资产管理公司，具备金融企业不良资产批量收购处置业务资质。注册资本口径存在两个数字：工商登记为 41.5 亿元，公司官网表述为「注册并实缴资本金 56.5 亿元」——两个口径不一致，本文并列呈现、不作取舍。
六、门槛、买家，和三个可以直接拿去用的锚点
这单资产对竞买人设的门槛，公告写得很实在，可以直接算。
竞买门槛
把这几个数字放在一起，能读出三层含义：
1. 前置成本 976 万元、且要在开拍前一天 17:00 前到账——对只想「看一眼」的买家基本劝退，剩下的是有意愿也备好了资金的一方。
2. 加价幅度 20 万元，相对起拍价仅 0.82%（推导值）——加价台阶很细，说明委托人预期会有多轮竞价，而不是「等一个一口价」。
3. 只给 1 小时竞价窗口、且含 5 分钟限时竞价——这是标准的网络拍卖规则，意味着决策必须在展示期（9 月 28—29 日）内完成，尽调窗口很紧。
谁不能买：上游公告列了 6 类
上游处置公告原文列明，以下主体不得购买：
①国家公务员、地方资产管理公司工作人员；
②参与该项资产处置工作相关中介机构所属人员；
③债务人、担保人为自然人的，其本人及其直系亲属；
④债务企业的控股股东、实际控制人及其控股下属公司，担保企业及其控股下属公司，债务企业的其他关联企业；
⑤上述主体出资成立的法人机构或特殊目的实体；
⑥国家金融监督管理总局认定的其他不宜受让的主体。
（受让方本身须「具有完全民事行为能力、支付能力的法人、组织或自然人」。）
还有一条最硬的风险条款
下游拍卖公告原文写得很硬：
买受人无条件且不可撤销地承诺：放弃对标的资产所涉前手权利人（包括但不限于委托人、【中国银行】等）在包括但不限于标的资产（权益）交易、价值、效力、过户等方面的追索、抗辩等的权利。
也就是说，买到手之后，不能回头找前手银行。这条把「已诉已执 + 在建工程」的瑕疵风险，完整地转移给了买方——这也是为什么有抵押的房地产债权，底价仍要压到本金的不到两成。
三个可以直接拿去用的锚点
1. 看债权拍卖公告，先分清「起拍价」和「债权合计」。前者是底价，后者是账面；两者相除得到的是起拍价折扣，不是成交折扣，更不是回收率。公告没披露成交，就不要写「成交率」。
2. 「已提起诉讼、部分进入强制执行」是定价的分水岭。这类资产的尽调重点不在债务人是谁，而在司法进程到哪一步、抵押物权属是否干净、有没有轮候查封；抵押物若是在建工程，还要看竣工验收与预售许可状态。
3. 「控股股东不得购买」是一条常被忽略的条款。它决定了一个包的买家池有多大——像本篇这种「项目公司由担保方体系控股」的包，等于把最了解这个楼盘的那一方直接排除了。
结语｜从「接手」到「再出手」，中间隔着什么
这一单最好的地方，是它把「再次流转」的完整时间轴暴露了出来：2026 年 2 月的批量转让协议基准日 → 进入司法程序 → 9 月 10 日处置公告 → 9 月 23 日挂上拍卖台 → 9 月 30 日开拍。
中间那 7 个多月做了什么？公告只给了一句话：「本债权均已提起诉讼，部分案件已进入强制执行阶段。」这大概就是这笔债权能被摆上拍卖台的全部前提——先把它从「一笔账」变成「一份可执行的判决」。
而现在这最后两步只隔了 13 天：先公告征询，再公开拍卖。至于它 9 月 30 日能不能拍出去、以什么价出去，公告还没说。本系列会盯到结果公告出来的那一天。
FAQ 关于这次再次流转，你可能想问的8个问题
Q1：这笔债权拍卖的金额是多少？
A：两则公告口径一致：债权本金约 12,522.14 万元、利息（欠息）1,211.07 万元、代垫（垫付）费用 60.99 万元、债权合计约 13,794.19 万元；起拍价 2,440 万元。四个口径各自独立，不合并、不相加。
Q2：债务人是哪些企业？有几户？
A：5 户。上游处置公告的分户明细逐户列明：河源市顺隆房地产开发有限公司（本金 8,997.90 万元）、河源大丰畜牧有限公司（2,451.21 万元）、河源市东豪电子商务有限公司（435.84 万元）、广州裕堡诚商贸有限公司（469.90 万元）、广州巧艺佳建筑装饰工程有限公司（167.29 万元）。下游拍卖公告正文只点名领衔债务人 1 户，其余 4 户名称来自上游公告的分户明细表。
Q3：这笔债的抵押物和保证人是什么？
A：按上游处置公告原文：第 1 户（占包内本金 71.86%，推导值）的保证人是碧桂园地产集团有限公司、龙川星系房地产开发有限公司、河源市碧和企业管理有限公司，抵押物为碧桂园未来城 A 区在建工程与顺隆 93.17% 股权质押；其余 4 户分别以综合楼厂房、商业用房、住宅等作抵押，其中第 5 户公告注明「保证人：无」。
Q4：碧桂园能把这笔债买回去吗？
A：按公告原文，不能。上游公告明确「债务企业的控股股东、实际控制人及其控股下属公司……不得购买」。据公开工商信息，顺隆 93.17% 股权由碧桂园体系持有（待核实），因此该体系属于被排除的主体范围。
Q5：标的基准日和拍卖日是什么时候？
A：标的基准日 2026 年 2 月 5 日；上游处置公告 2026-09-10；拍卖公告 2026-09-23；拍卖 2026 年 9 月 30 日 10:00 起，竞价有效 1 小时。
Q6：起拍价 2,440 万元相对债权合计是什么比例？
A：起拍价 ÷ 债权合计 = 17.69%，起拍价 ÷ 债权本金 = 19.49%（均为推导值，非公告披露指标）。这是起拍价口径，不是成交折扣；截至发稿，本场拍卖的成交结果公告未披露。
Q7：这笔债权的前手是谁？现在谁持有？
A：公告载明委托人依据其与中国银行股份有限公司广东省分行签署的《不良资产批量转让协议》（编号：粤中银转〔2026〕009 号）享有该 5 户债权，协议签署日期公告未载明。现权利人（委托方）可认定为深圳资产管理有限公司——依据三条：处置公告的债权方字段、两则公告预留电话一致（0755-26592904）、拍卖公告的交割办理主体。受让时间与对价公告未披露。
Q8：公告披露了成交结果或回收率吗？
A：没有。公告只披露起拍价、保证金、加价幅度与拍卖时间，成交结果与回收率均未披露。本文不预测成交价、不引用任何同类成交折扣作为替代。
#不良资产 #债权拍卖 #碧桂园未来城 #在建工程抵押 #再次流转 #地方AMC #深圳资产管理 #中行广东省分行
数据来源：①智收云收录的债权公告（2026-09-10，深圳资产管理有限公司处置公告）；②《中国商报》2026-09-23《中拍平台：20260930 期 债权拍卖公告》（中国商报网）；③同期对照条目来自智收云收录的债权公告（2026-09-22，深圳资产管理有限公司，广东云浮 18/22 户）。本文仅作行业信息整理与研究参考，不构成任何投资建议。标的名称、金额、时点均以公告原文及有权机构出具的资料为准。
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